OPŁATA (RENTA) PLANISTYCZNA

Opłata planistyczna co to takiego ?

Nie każdy zdaje sobie sprawę ze skutków jakie niesie dla właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednym z takich skutków, jeżeli dokonamy zbycia naszej nieruchomość (części nieruchomości) przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego może być naliczenie tzw. opłaty planistyczny.

Przepis prawa:

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dz. U. z 2003r nr 80 poz. 717 z póź. zmianami) art. 36 ust. 4 jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Jeżeli zbywamy naszą nieruchomość lub jej część w okresie do 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu i w związku z tym wzrosła wartość naszej nieruchomości to możemy spodziewać się że zostanie naliczona tzw. opłata planistyczna zwana jednorazową opłatą od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego.

Ile wynosi taka opłata ?

Wysokość opłaty zależy od stawki procentowej opłaty i różnicy wartości nieruchomości według „starego” planu zagospodarowania przestrzennego i „nowego” planu zagospodarowania przestrzennego.

Wysokość stawki procentowej zależy od rady gminy uchwalającej plan, jednak nie może być ona wyższa niż 30 %.

Jak określane są wartości nieruchomości ?

Art. 37.1. – Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Art. 87.3a  –  Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Co z tych przepisów wynika ?

1. Przepisy mówią o nieruchomości, czyli grunt wraz z częściami składowymi. Niezależnie czy zbywamy całą nieruchomość czy tylko jej część, wartość przed i po uchwaleniu planu dotyczy wzrostu  całej nieruchomości, a następnie należy „przeliczyć” to na tę części nieruchomości która zbyliśmy.
2. Stan nieruchomości przyjmujemy z daty wejścia w życie nowego planu lub wejścia w życie zmiany planu.
3. Poziom cen z daty zbycia nieruchomości.
4. Najważniejszą sprawą jest teraz co przyjmujemy jako przeznaczenie terenu:

– przeznaczenie terenu po uchwaleniu planu

– przeznaczenie przed wejściem w życie nowego planu – jeżeli w dniu wejścia w życie nowego planu obowiązywał stary plan to przyjmujemy przeznaczenie zgodnie z zapisami starego planu. Jeżeli natomiast w dniu wejścia w życie nowego planu nie obowiązywał żaden plan to przeznaczenie przyjmujemy z godnie z zapisami art. 87 ust. 3a, czyli w zależności co jest bardziej korzystne dla zbywającego nieruchomość, albo: faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, albo: zapisy starego planu który uchwalony był przed 01.01.1995r i utracił swoją moc 31.12.2003r.

Podsumowanie

• Jeżeli zbywamy naszą nieruchomość w okresie do 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego to możemy się liczyć z naliczeniem na tzw. opłaty planistycznej.
• Wysokość opłaty zależy od ustalonej w planie zagospodarowania stawki procentowej oraz od wartości nieruchomości przed i po uchwalaniu planu zagospodarowania przestrzennego.
• Opłata ustalana jest w drodze decyzji i dotyczy zarówno prawa własności jak i użytkowania wieczystego gruntu.
• Właściciel nieruchomości jak również użytkownik wieczysty może żądać wydania decyzji o wysokości opłaty przed zbyciem nieruchomości.
• Przed rozpoczęciem przez Organ postępowania związanego z ustaleniem wysokości tzw. opłaty planistycznej musi być o tym zawiadomiony.